MADRID – España. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, presentó esta semana un nuevo paquete de medidas para hacer frente a la crisis de vivienda en España, con especial foco en el mercado del alquiler. Sin embargo, el anuncio llega en un contexto de bloqueo político, ya que la mayoría de las iniciativas anunciadas en 2025 por el propio Ejecutivo aún no han logrado convertirse en leyes efectivas debido a la falta de acuerdos con la oposición y a las diferencias con algunos de los socios parlamentarios.

Las nuevas propuestas se centran en incentivos fiscales para propietarios, así como en una mayor regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, y se articularán a través de un Real Decreto-ley que el Gobierno prevé aprobar en las próximas semanas.

Las medidas anunciadas para 2026

Sánchez detalló tres ejes principales con los que el Ejecutivo busca actuar “frente a la especulación, el fraude y el abuso” en el mercado del alquiler:

1. Bonificación del 100 % del IRPF a los propietarios que renueven contratos de alquiler sin subir el precio.
2. Regulación estricta del alquiler de temporada o de corta duración, para evitar su uso fraudulento.
3. Límites al precio del alquiler por habitaciones, de modo que la suma de las rentas no supere el alquiler total de la vivienda.

Según el presidente, estas medidas permitirían que “ganen todos”: los propietarios, al pagar menos impuestos, y los inquilinos, al poder renovar contratos sin incrementos de precio.

Incentivos fiscales y críticas sociales

La bonificación del 100 % del IRPF se aplicará a los ingresos por alquiler declarados en la renta de 2026, siempre que el propietario mantenga el precio del contrato. El ahorro fiscal dependerá del nivel de ingresos del casero, dado que el IRPF se aplica de forma progresiva, con tramos que van del 19 % al 47 %.

No obstante, la medida ha generado un fuerte rechazo entre organizaciones de inquilinos. La portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, Valeria Racu, denunció que “los alquileres están en máximos históricos y la solución del Gobierno es regalar impuestos a los caseros”, advirtiendo que 1,6 millones de personas siguen pendientes de renovaciones en un contexto de extrema vulnerabilidad.

En una línea similar, el presidente de Facua-Consumidores en Acción, Rubén Sánchez, criticó lo que considera una “renuncia a recaudar más impuestos” y reclamó una congelación legal de los precios, como se aplicó durante la pandemia. En contraste, la OCU sí considera que la bonificación puede funcionar como incentivo para estabilizar el mercado.

Alquiler de temporada y por habitaciones

Otra de las novedades del decreto será la imposición de condiciones estrictas a los contratos de alquiler temporal, que actualmente ofrecen menos garantías al inquilino que los contratos de larga duración. El Gobierno exigirá que se justifique el carácter realmente temporal del contrato y prevé sanciones para los propietarios que incumplan la normativa.

En el caso del alquiler por habitaciones, una práctica cada vez más utilizada para esquivar los controles de la ley de vivienda, la norma establecerá que la renta total no supere la del alquiler de la vivienda completa. En zonas declaradas como mercado tensionado, se aplicarán además los mismos topes al incremento de precios.

Estas medidas han sido duramente cuestionadas por la patronal inmobiliaria. El presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, aseguró que la limitación del alquiler por habitaciones “carece de lógica económica” y perjudicará especialmente a jóvenes, estudiantes y trabajadores. Desde el portal Pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, advirtió que se trata de medidas “coercitivas” que desincentivan la oferta.

Reformas pendientes desde 2025

El anuncio de Sánchez se produce un año después de la presentación de una batería de 12 medidas de vivienda que, en su mayoría, siguen sin aplicarse. Entre las más controvertidas se encontraban el endurecimiento fiscal de las Socimis que no destinaran viviendas al alquiler asequible y el aumento de impuestos a compradores extranjeros extracomunitarios no residentes.

Aunque estas propuestas no prosperaron, el Gobierno sí logró aprobar en abril la eliminación de las golden visa, que concedían residencia a cambio de inversiones inmobiliarias superiores a 500.000 euros.

¿Servirán para bajar los precios?

Expertos, patronales e inquilinos coinciden en que las nuevas medidas están orientadas principalmente a contener o congelar los precios, más que a reducirlos de forma significativa. Desde la patronal inmobiliaria insisten en que el principal problema es la falta de seguridad jurídica para los propietarios, especialmente ante los retrasos judiciales en casos de impago.

Pese a ello, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, defendió que estas iniciativas, sumadas a la ley estatal, contribuirán a “bajar o contener los precios”, mientras avanza la construcción de un parque público de alquiler.

Por ahora, el Gobierno no ha precisado la fecha exacta de entrada en vigor del decreto, aunque Sánchez adelantó que su aprobación se producirá en las próximas semanas, en un escenario político que vuelve a poner a prueba la capacidad del Ejecutivo para sacar adelante su agenda de vivienda.